如何避免美国房产的换房误区？

如何避免美国房产的换房误区？

常见误区有这几大类：

1，卖旧房前先找新房：当市场火爆时，买房速度远快於卖房速度，你所看中房子的屋主，未必愿意等你卖掉旧房再来买。

2，旧房的定价定得过高：这会导致房屋在市场停留时间过长，耽误换房时间。建议跟地产经纪讨论，作一个合理的定价。

3，对买家出价，一味取其最高者：建议选择最有把握买你房的那一位（全现金或贷款量少的）。

4，卖旧房和买新房，聘请两位律师：虽然是两个案子，但尽量聘同一个律师，因他了解你的状况，会帮你协调。

5，用卖房时收到的定金，去支付买房的定金：因定金是直接转入律师的托管帐户（Escrow Account），所以买方需额外准备买房定金。

关於自住房免税额的正解：

还有种普遍误区，比如一对夫妻当初只用60万买的房，现在卖了100万，想留下利润部分自用。很多人都知道如果最近5年中你有2年居住在这个房产里，卖掉後的利润部分，个人有25万、夫妻有50万的免税额，但其实这种情况还要具体分析。

如果他们买的是一家庭房产就可以，如果买的是两家庭房产，其中有一个家庭用於出租，那麽他们的免税额只有20万。从税务的角度来说，两家庭房产卖了100万，因此每一个家庭的价格就是50万，利润就是每个房产20万，只有自住的那套家庭利润可以享受免税额。

而如果这两家庭没有出租，确实是一大家子住的，比如有夫妻和成年子女同住，也需要房产证上必须有他们子女的名字才能享受全额的免税了。

假设用於出租的那套家庭卖房利润的20万不在免税额内，那就必须缴税，因此换房的民众还会采用1031延税法则：也是说在卖掉旧的投资性房产的180天内，再购买一处投资性房产，之前的卖房利润可以延迟缴税。但这对夫妻换房起码要买一处50万以上的房产才能完全不用缴税；如果这对夫妻换房後只买了一个35万房产，15万还是要缴税。

使用1031延税法需要注意几点：

1，使用1031延税要及早准备，不能在卖掉旧房後才考虑。

2，卖掉旧房的钱放到哪里？用於1031延税部分的一定要放到做1031延税的律师处（跟卖房律师不能是同一个人）。

3，在45天内找好最多三处新的美国房产，登记在律师处。

4，180天内必须过户，否则失效。180天不是想当然的半年或者6个月，而是确确实实的180天。

5，每年的4月15日是报税截止日，建议要做1031延税的民众尽量避免在年底卖房，最好转年後进行比较保险。


Source: https://mp.weixin.qq.com/s/vwxF7Mj_fpmkIJdzp8eEHQ